عقد أتحاد شاغلين ( أتحاد ملاك سابقاً )

«إتحاد الشاغلين»..المعروف بـ«إتحاد الملاك سابقاَ» سُمى بذلك لأنه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستأجرين، حيث  اوجب القانون إنشاء إتحاد، وتتولى إدارة اتحاد الشاغلين بالوحدات المحلية عملية حصر العقارات والمجمعات السكنية التي تستوجب تكوين اتحاد الشاغلين، وحصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها، وذلك خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة.

إتحاد شاغلين (إتحاد الملاك)

عقد إتحاد الشاغلين

الباب الأول

بيانات الإتحاد وأهدافه

مادة 1 : بيانات الإتحاد

إتحاد شاغلى العقار الكائن برقم .........................

بشارع .....................................................

بحى(أو مدينة أو قرية)بمحافظة..........................

ومقره بالعقار المذكور....................................

مادة 2 : أهداف الإتحاد

مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتى تقررها القوانين يتولى الإتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته،وضمان صيانته وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات          المطلوبة للعقار .

الباب الثانى

عضوية الإتحاد

مادة 3 : عضوية الإتحاد

أعضاء الإتحاد هم السادة :

1-

2-

3-

4-

وبياناتهم وفقاً للجدول المرفق 0

مادة 4 :

لا يترتب على عضوية الإتحاد إكتساب لحق فى الملكية ولا تعد إعترافاً بالوضع القائم.

مادة 5 : إكتساب عضوية الإتحاد :

يصبح عضوا فى الإتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل أيا من وحدات العقار فى تاريخ لاحق على قيد الإتحاد سواء كان مالكاً أو صاحب حق إنتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجراً لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعياً أو إعتبارياً،وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الإتحاد 0

كما يعد عضواً بالإتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن                   من الشاغلين0

فى حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه فى عضوية الإتحاد0

مادة 6 : زوال عضوية الإتحاد :

تزول عضوية الإتحاد فى حالة فقد شرط العضوية طبقاً لهذا النظام0

الباب الثالث

إدارة الإتحاد

مادة 7 : إدارة الإتحاد

يدار الإتحاد من خلال : الجمعية العمومية للإتحاد :وتتكون من كافة أعضاء الإتحاد 0

مجلس الإدارة :

تتولى الجمعية العمومية تشكيله لتنفيذ قرارتها من رئيس الإتحاد وأمين الصندوق وعضو وفى حالة زيادة عدد الوحدات عن سبعة                    ينتخب نائباً للرئيس 0

مادة 8 : مجلس إدارة الإتحاد

يكون مالك العقار رئيساً للإتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم إختيار رئيس الإتحاد من بينهم،فإذا رفض المالك أو الملاك كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للإتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الإتحاد ما يلى:

أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد.

أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى.

ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه إعتباره0

مادة 9 : سقوط عضوية مجلس الإدارة

تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط إكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للإتحاد0

مادة 10 :

تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الإلتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالى مسطح الأرض،على أن يحتسب المتر المسطح للإشغال التجارى والإدارى بضعف المتر المسطح للإشغال السكنى.

مادة 11 : إختصاصات الجمعية العمومية للإتحاد

مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للإتحاد بإتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الإتحاد                          ولها على الأخص ما يلى :

1- إنتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالإقتراع السرى مع مراعاة أن يتم إنتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل.

2-  إقرار الموازتة التقديرية لللإتحاد 0

3-              تحديد الإشتراكات والإلتزامات المالية للشاغلين0

4-              التصديق على الحساب الختامى لللإتحاد 0

5- الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار 0

6- إتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار (المدخل - السلالم – السطح وما إلى ذلك)0

7-              النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن 0

8-  العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق بإستخدام العقار0

فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكاً لوحدات العقار يضاف لما تقدم الإختصاصات التالية للجمعية العمومية0

9-  تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم                   وتحديد أجورهم0

10- تنظيم إستخدام الأجزاء المشتركة فى العقار0

مادة 12 : دعوة الجمعية العمومية

تنعقد الجمعية العمومية للإتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب مجلس إدارة الإتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل أو بناء على طلب الإدارة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك0

وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للإجتماع بخمسة عشر يوماً على الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق التى تعينهم على دراسة المسائل الورادة فيه وتاريخ وموعد ومكان الإجتماع ،ويتحدد فى ذات الدعوة ميعاد الإجتماع الثانى فى حالة عدم توافر النصاب القانونى لصحة الإجتماع0

وتسلم الدعوة لأعضاء الإتحاد المقيمين بالعقار أو ممن يمثلونهم قانوناً مع توقيعهم بما يفيد الإستلام ، وفى حالة تعذر التسليم للعضو الذى لا يقيم بالعقار يكتفى بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنه المختار0

كما يعلن عن الدعوة فى لوحة إعلانات بمدخل العقار أو فى مكان ظاهر متفق عليه ولمجلس الإدارة الإستعانة بمن يراه لإتمام المهام الموكلة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادى تحدده الجمعية0

مادة 13 : عضو الإتحاد غير المقيم بالعقار

على عضو الجمعية العمومية الذى لا يقيم فى العقار أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذى يطرأ عليه . وإلا صح إعلانه فى قلم كتاب المحكمة المختصة التى يقع فى دائرتها العقار0

مادة 14 : الإنابة فى حضور إجتماع الجمعية العمومية :

على عضو الإتحاد حضور إجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة إعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الإتحاد كتابة قبل           موعد الإجتماع 0

وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلاً لشخص إعتبارى أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة ان ينيب عنه فى حضور إجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الجمعية العمومية ولا تكون الإنابة إلا لعضو واحد فقط0

مادة 15 : نصاب الإجتماع

لا يكون إجتماع الحمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل النصاب القانونى للإجتماع ينعقد الإجتماع الثانى فى الميعاد المحدد بالدعوة وذلك خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ الإجتماع الأول ويكون الإنعقاد فى هذه الحالة صحيحاًً بحضور أى عدد من الأعضاء0

ويجب فى بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه0

وتنظر الجمعية العمومية فى أغلب الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال ،كما يجوز لها النظر فى المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية0

مادة 16: إتخاذ القرارات

تصدر قرارات الجمعية فى المسائل المطروحة بما فيها تحديد الإشتراكات والإلتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين ولا يكون لمن تخالف عن سداد الإلتزامات المالية صوت معدود فى إتخاذ القرارات0

وتكون قرارات الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد حتى وإن لم يخضر الإجتماع0

مادة 17 : محاضر الجلسات

تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان  و زمان الإجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذريين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التى حازها كل قرار0

الباب الرابع

مالية الإتحاد

السنة المالية :

مادة 18 :

تبدأ السنة المالية للإتحاد فى أول يناير وتنتهى فى 31ديمسبر من كل سنة على أن تبدأ السنة الأولى من تاريخ قيد الإتحاد وتنتهى فى 31ديسمبر            من السنة التالية0

مادة 19 : موارد الإتحاد

تتكون موارد الإتحاد من :

1-    الإشتراكات والإلتزامات التى يؤديها الأعضاء وفقاً لما تقرره الحمعية العمومية0

2-    عائد إستثمار موارد الإتحاد المنصوص عليها فى القانون0

3-    التبرعات التى يتلقاها الإتحاد من الأعضاء أو من غيرهم0

4-    القروض التى تتاح للإتحاد وفقاً للمادة 97 من القانون0

مادة 20 : الدفاتر

يمسك مجلس إدارة الإتحاد دفاتر لحسن سير العمل 0

الباب الخامس

الإصلاحات الداخلية

مادة 21 :

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المقررة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق ضرر بالمبنى 0

وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ هذه الإصلاحات جاز لرئيس الإتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن مقرها بدائرتها العقار إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل0

الباب السادس

إلتزامات الأعضاء

مادة 22 :

يلتزم عضو الإتحاد بأداء الإلتزامات التى تقررها الجمعية العمومية وفقاً للقانون ولهذا النظام 0

إذا أمتنع العضو عن أداء تلك الإلتزامات كان لرئيس الإتحاد أو نائبه بحسب الأحوال – بعد تكليفه بالأداء – أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمراً بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الأمتياز ضامنة لتنفيذ هذا الأمر ، أو الحكم 0

كما يترتب على عدم سداد كل أو بعض الإشتراكات أو الإلتزامات والنفقات المقررة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية لعد إتباع الإجراءات المقررة فى هذا الشأن0

يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء أشتراك الصيانة أو الإلتزامات المالية المقررة بالعقوبة المقررة بالمادة (109) من قانون البناء الصادر برقم 119 لسنة 2008 وهى غرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات            ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلاً عن ذلك بإلزامه بأداء الإلتزامات المالية المقررة0

الباب السابع

أحكام عامة

مادة 23 : أعتماد النظام وقرارات الجمعية

يعتمد هذا النظام من كافة أعضاء الإتحاد ويتم تسليم كل عضو من أعضاء الإتحاد القدامى والجدد صورة من هذا النظام ومن أية قرارات تصدرها الجمعية العمومية للإتحاد متعلقة بحقوق الأعضاء وواجباتهم 0

الباب الثامن

أحكام إضافية

مادة 24 :

للجمعية العمومية للإتحاد ان تضيف ما تراه من قواعد بشرط ألا تتعارض مع أحكام القوانين واللوائح0